コラムColumn

１．標準宅地の選定基準

（１）主要な街路

（ア）「主要な街路」⇔「その他の街路」
　主要な街路とは、各街路に路線価を付設する際における拠点となるもの。「主要路線」、「主路線」、「親路線」とも表現される。
　その他の街路とは、主要な街路以外の全ての街路。「その他の路線」、「子路線」とも表現される。
　固定資産評価基準では、「主要な街路」と「その他の街路」に区分されており、「主要な街路」は状況類似地域ごとに１本しか存在しない。

（イ）主要な街路の選定基準とは
　主要な街路は、鑑定評価書記載の標準価格を基にその他の街路の路線価を付設する際の基礎となるものである。
　そのため、 選定を誤ると状況類似地域間の価格バランス、状況類似地域内のその他の街路の路線価のバランスも崩れる可能性が高くなるので、下記の事項を踏まえながら慎重に行わなければならない。
■当該状況類似地域内において、価格事情及び街路の状況等が標準的で宅地評価の指標となる街路
■地価公示法に基づく標準地（地価公示地）及び国土利用計画法に基づく都道府県基準地（地価調査地）の所在する街路

（２）標準宅地

（ア）標準宅地とは
　標準宅地とは、自治体内の地域ごとに、その主要な道路に接し、規模や形状などが標準的な宅地のことである。
　つまり、宅地及び鑑定評価において、画地計算法の各種の補正率等の適用がない宅地のことであり、用途・家屋の規模、程度等において主要な街路を代表する標準的な宅地である。

（イ）標準宅地の選定基準とは
Ａ　画地計算法で言う奥行価格補正率が１.０であり、他の各種加算率、補正率の適用がない宅地
　　及び鑑定評価においても各種の補正率等の適用のない宅地

Ｂ　適正な時価の評定に当たって判断を誤らせる要素のない宅地
（ａ）その主要な街路の属している用途地区の用途と同一用途に供されている宅地
（ｂ）上物である家屋の規模、程度等がその街路で標準的な宅地

２．標準宅地の選定方法

（１）不適正な主要な街路・標準宅地の抽出

（ア）不適正な主要な街路の具体例
■ 幅員４.０ｍ未満（幅員４.０ｍ未満の道路は建築制限がかかる場合があるため）
■ 未舗装
■ 行き止まり
■ 私道等の条件の悪い道路
■ 状況類似地域の中でも極端に端に位置する道路（状況類似地域の中央にあるのが望ましい）
■ 状況類似地域内で極端に条件の良い道路も、状況類似地域内の路線を代表する主要路線としては 　 ふさわしくない

（イ）不適正な標準宅地の具体例
■ 用途地区と現況用途が一致していない土地
■ 不整形地
■ 間口が極端に狭い土地
■ 広大地
■ 奥行が異常に長い土地

（２）標準宅地の見直しにあたっての留意点

　主要な街路のデータと標準宅地調書のデータ
　主要な街路のデータは、街路の代表値、標準宅地はポイントのデータである為、必ずしも一致していなければならないわけではない。
　ただし、各自治体がどのように判断しているのか、また、一致していないデータは何かということを整理する必要がある。

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