2020.08.25
不動産業務
鑑定評価書の見方（１）
１．鑑定評価導入の経緯
平成元年１２月に制定された土地基本法第１６条「公的評価相互の均衡と適正化」の理念を踏まえ、平成３年１月に閣議決定された総合土地政策推進要綱において、宅地の評価について、「速やかに、地価公示価格の一定割合を目標に、その均衡化・適正化を推進する」こととなった。そして平成６年度以降の評価替えにおいて、宅地の評価に当たっては、地価公示価格及び不動産鑑定士等による鑑定評価価格等を活用することとされ、これらの価格の７割を目途として評価を行うことになった。
２．標準宅地鑑定評価の重要性
宅地の評価に、市街地宅地評価法（路線価方式）を採用している場合には、標準宅地の鑑定評価価格（厳密には１m²当たり標準価格）に基づき主要な街路の路線価が決定され、その他の街路へと比準される。さらに、各街路の路線価を基に、個々の画地について画地計算法を適用することによって、最終的な固定資産評価額が求められる。
標準宅地の価格は、このような評価の流れの中で、言わば原点に位置しており、各画地の適正な評価額算出の基礎となるものである。
３．基本的事項及び鑑定評価額の表示
鑑定評価にあたっては、まず、鑑定評価の基本的事項を確定しなければならない。鑑定評価の基本的事項とは、即ち、評価対象不動産の確定（どこにあるどの不動産を評価するのか）、権利態様の確定（どういう権利を評価するのか）、利用状態の確定（「更地として」など、どのような不動産の利用状態を評価するのか）、価格時点の確定（いつの価格を評価するのか）、依頼目的の確定（どういう目的で評価するのか）、などの事項をいう。この様式一では、基本的事項と鑑定評価を行った結果として鑑定評価額を記載する。
【様式一】
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