2020.08.25
不動産業務
鑑定評価書の見方（２）
４．標準宅地価格評価の内訳（その１）･･･三試算価格の評定
不動産鑑定評価基準によると不動産の鑑定評価を行う場合、a.原価方式、b.比較方式、c.収益方式の三方式を併用して価格（又は賃料）を求めることとされている。
標準宅地の鑑定評価では、標準画地と呼ばれる画地の価格（標準価格）を査定し、その後、評価対象不動産（標準宅地）の個別的要因を考慮して鑑定評価額を決定する。
標準価格とは、評価対象不動産（標準宅地）のある土地を中心に、ほぼ同様の価格形成要因で評価を行うことの出来る地域（近隣地域）を判定し、その近隣地域の中で標準的な規模の画地（標準画地）における標準的な価格をいう。
様式二では、標準価格を査定するために、三方式によりそれぞれ求められた試算価格とその根拠が示されている。これら三方式に対応する手法は、a.費用性に着目した原価法、b.市場性に着目した取引事例比較法、c.収益性に着目した収益還元法と呼ばれる各手法であり、それぞれの手法によって求められた価格はa.積算価格、b.比準価格、c.収益価格と呼ばれている。
【様式二】
５．標準宅地価格評価の内訳（その２）･･･評価額の決定等
様式三では、まず、様式二で三手法によって求められた各試算価格（a.積算価格、b.比準価格、c.収益価格）を関連付け必要な調整を行った上で、公示地・基準地価格を規（比）準とした価格に均衡していることに留意し、標準価格の査定を行う。
その後、標準的な画地で求められた標準価格の価格形成要因と評価対象不動産の価格形成要因を比較して評価対象不動産に増減価要因（個別的要因）がある場合には、個性率を乗じ、これに地積をかけて、鑑定評価額を決定する。
【様式三】
【事例二・三のまとめ】
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